בניית יחידת דיור על הגג

אחת הדרכים להגדיל את ההכנסה ולייצר אפיק משמעותי של הכנסה פסיבית – היא באמצעות בניית יחידת מגורים על הגג.

בבנייה קלה אפשר לבנות יחידת מגורים שתנצל היטב את שטח הגג ותספק הכנסה נוספת של עוד אלפי שקלים בחודש – ללא מאמץ.

אם אתם שוקלים להסב את הגג שלכם לערוץ הכנסה או לאפשר לילדים מגורים קרוב אליכם – זה המאמר שחשוב שתקראו.

איך בוחרים שיטת בנייה לבניית יחידת מגורים על הגג?

כמה זה צפוי לעלות לכם?

איך משיגים אישורים ומה עוד חשוב לדעת?

מתחילים בהתחלה

תכנון יחידת המגורים שלכם וקבלת היתרי בנייה

על פי חוק, אתם לא יכולים לבנות תוספות בבית, החל מסגירת מרפסת וכלה בבניית עוד יחידת מגורים על הגג, בלי לקבל היתרי בנייה.

היתרי הבנייה לבניית עוד יחידת מגורים על הגג יידרשו מעורבות של אדריכל ומהנדס בניין, תכנון נכון ומתאים לבית שלכם של העומסים על הגג, ובדיקת התב”ע לבחינת המטראז’ המותר לבנייה באזור שלכם, ובשטח שלכם.

את תהליך הוצאת האישורים אי אפשר לזרז או לבטל.

היוועצו באיש מקצוע שילווה אתכם בתהליך האישורים, תכננו היטב את יחידת המגורים שתבנו, והתחילו לבנות רק בכפוף למתן האישורים – כדי שלא תצטרכו חלילה להרוס את מה שכבר בניתם ולהתחיל שוב מהתחלה.

כמובן שאנו מעניקים את שירותי המעטפת האלה במידה ולא תרצו לשכור את שרותיו של אדריכל או מהנדס חיצוני.

בניית יחידת דיור – בנייה קלה או בנייה כבדה?

אפשר לבנות יחידת מגורים על הגג מבטון.

התהליך ארוך ויקר יותר, וידרוש מעורבות של כלי בנייה כבדים כמו משאיות ומנופים.

בנייה מבטון היא לא בנייה קלה, והיא תוסיף משקל רב על יסודות הבית שלכם (על כן תהיו מוגבלים מאוד במה שתוכלו לבנות).

חשוב לדעת, כי לבנייה קלה שפע של יתרונות ביחס לבנייה “כבדה” מבטון.

היום, אפשר לבנות יחידות מגורים על הגג מפרופילים של גבס שמיועד לבנייה חיצונית או מפרופילים של אלומיניום.

החומרים מבודדים (ככה שתוכלו למזג את היחידה ללא בזבוז אנרגטי), הם קלי משקל, הם מספקים את התמיכה הנדרשת כך שתוכלו ליהנות מיחידת המגורים שלכם למשך שנים רבות, והם מאפשרים שילוב של קירוי וחלונות לפי התכנית והרצונות שלכם.

ההבדלים במחירים הם משמעותיים לטובת הבנייה הקלה, וגם תהליך היתרי הבנייה הוא מהיר וקל יותר בבנייה קלה.

בשורה התחתונה, אין סיבה לבנות יחידת דיור על הגג בבנייה כבדה, מסורבלת ויקרה – אפשר בתוך זמן קצר, בעלויות נמוכות יחסית ובתהליך היתרים בטוח יותר – לבנות יחידת דיור שתמצה את השטח על הגג בצורה האופטימאלית ותאפשר חופש בנייה ותכנון, בבנייה קלה.

תשתיות ומחשבות נוספות לפני תחילת הבנייה

פרט למבנה עצמו שיוקם על הגג, חשוב לקחת בחשבון גם הקמת תשתיות נוספות כהכנה למגורים ביחידת הדיור החדשה שאתם בונים. מעבר לתכנון קפדני של יחידת הדיור עצמה, שאלו את עצמכם:

•         איך מגיעים לגג וליחידת הדיור?

•         יש צורך להוסיף בנייה של מדרגות מהבית או מהחצר, על מנת להגיע בנוחות אל יחידת הדיור?

אם תשכירו את יחידת הדיור שלכם לדיירים ארעיים, ייתכן שלא תרצו שהם יעברו דרך הבית שלכם בכניסה אל היחידה בה הם מתגוררים, ועל כן, מומלץ לבדוק אפשרות של גישה ליחידת המגורים שלא דרך הבית שלכם, במידת האפשר.

•         מים, חשמל, וביוב: האם קיימות תשתיות אלה בגג שלכם?

אם לא, כמה זה יעלה ומה ההליך הנדרש להעברת קווי חשמל, מים וביוב אל הגג לקראת הבנייה של יחידת המגורים?

חשוב לתכנן גם את הנושאים האלה, שישפיעו גם על המחיר הסופי של הבנייה וגם על אורך התהליך. תכנון מקדים נכון ומקיף, יאפשר בנייה מהירה ויעילה, בלי הפתעות לא נעימות, בלי חריגות בזמנים ובלי תוספות לתשלום שלא לקחתם בחשבון.

בחירת הקבלנים לבניית יחידת המגורים שלכם

בשנת 2020, התחום הנפוץ ביותר לתלונות הציבור היה תחום הבנייה והשיפוצים.

מסתבר, שבפרויקטים רבים של בנייה תהליך הבנייה אינו מתוכנן כהלכה – ואז, או שתהליך הבנייה מתארך או שהוא מתייקר.

זה לא נדיר, שהקבלן מתייאש באמצע הפרויקט או מתנה את המשך הבנייה בתוספת תשלום מעבר למחיר שסוכם בהתחלה ועל פי התוכנית.

על מנת שלא תיתקעו באמצע הבנייה או תגלו שסמכתם על איש המקצוע הלא נכון – חשוב לבחור את קבלן הבנייה שלכם בקפידה (ולפעמים אף לשלם יותר מהמחיר הזול ביותר שהוצע לכם).

חשוב שתבחרו קבלן עם ניסיון בבנייה קלה על גגות, שמכיר את החומרים המופיעים בתכנית הבנייה שלכם ושמתחייב לבנייה עד גמר, עם צוות פועלים מנוסה וללא תוספות במחיר.

כל שינוי בתכנית עשוי לשנות גם את ההסכם שלכם עם הקבלן.

לכן, חשוב להתחיל את הבנייה “ברגל ימין”, כשהתכנית מוכנה ואיכותית והקבלן מבין בדיוק למה אתם מצפים ויש לו ניסיון והמלצות בפרויקטים דומים.

ייתכן שכדאי לכם לשקול העסקת מנהל בנייה, שינהל את הקבלן וידאג לעמידה בלוחות הזמנים ובתקציב.

בניית יחידת מגורים על הגג – כמה זה עולה?

בהערכה גסה, העלות למ”ר של בניית יחידת מגורים על הגג תנוע בין 4,500 ₪ ל – 6,000 ₪ למ”ר, כאשר ככל שיחידת המגורים שלכם קטנה יותר, העלות לבנייה באותם חומרים תהיה גבוהה יותר.

עוד ישפיעו על המחיר: גודל הגג ויחידת המגורים המתוכננת, המבנה הקיים בגג, עלות השגת ההיתרים, מחירי חומרי הגלם שתבחרו, המורכבות להעברת תשתיות אל יחידת המגורים, ועוד.