בניית יחידת דיור במרתף – התהליך, האישורים, העלויות

בתים פרטיים רבים בישראל כוללים גם קומה תחתונה שהיא כולה מרתף. בדרך כלל מדובר באזור בסגנון Open Space, וכמובן, אין בו בדרך כלל תשתיות של צנרת מים וביוב. אבל, למעשה, קומת מרתף לא מנוצלת עשויה להיות לא פחות מאשר מכרה זהב עבור בעלי בתים – במקום להשקיע בנדל”ן, הסבו את המרתף שלכם ליחידת מגורים! כך, תוכלו לאפשר לבני המשפחה (או לכם בעצמכם) תקופה של מגורים זולים במרחב “קרוב לבית”, או שתוכלו להשכיר את יחידת הדיור במרתף, וליצור ערוץ משמעותי וקבוע של הכנסה פסיבית. 

הכל על בניית יחידת דיור במרתף – לפניכם.

למה צריך לבנות יחידת דיור במרתף?

שוק הנדל”ן בישראל פשוט לא מפסיק לעלות. בתקופות של גאות כלכלית כמו גם בתקופות של שפל – השכרת דירה ורכישת דירה או בית, הם אתגרים לא פשוטים, לזוגות צעירים, מתגרשים, וכדומה. אם יש לכם מרתף שאתם יכולים לוותר על השימוש בו – תוכלו להפוך את המרתף שלכם ליחידת דיור בקלות, וליהנות משפע של יתרונות. השימוש ביחידת דיור במרתף, הראש ובראשונה, יכול לשמש להשכרה וליצירת עוד ערוץ משמעותי של הכנסה, בדרך כלל בסך מצטבר של עשרות אלפי שקלים בשנה; או לטובת בני משפחה (אתם, הילדים, או קרובי משפחה אחרים), שיתגוררו או יעבדו מיחידת הדיור החדשה.

ההיבטים החוקיים של יחידת דיור במרתף

על פי חוק התב”ע בישראל, כי שינוי של מספר יחידות הדיור במבנה מצריך קבלת היתר. קבלת היתר לבניית יחידת דיור במרתף היא בדרך כלל לא מורכבת – בתנאי שיש לכם אנשי מקצוע כמו מהנדס בניין ואדריכל, שיסייעו להגיש תכניות על פי חוק. אם במקרה שלכם בלתי אפשרי לקבל היתר ליחידת דיור, תוכלו להשאיר חלק מהחללים לשימוש משותף של הבית ויחידת הדיור (כמו למשל מטבח או מקלחת, שיישארו בתוך תחום הבית ומחוץ ליחידת הדיור) ולטעון שיחידת הדיור אינה יחידה עצמאית (אבל היא כן תוכל לשמש כקליניקה, להשכרה או לשימוש פרטי, כמשרד או ביחידת מגורים לקרובי משפחה).

עוד נושא שחשוב לתת עליו את הדעת הוא הכניסה ליחידת הדיור שלכם. אם אין כניסה נפרדת למרתף ותבקשו לבנות אחת במהלך בניית היחידה – יש לקבל היתרים מתאימים עבור יצירת הכניסה.

היבטים נוספים וייחודיים של בניית יחידת דיור במרתף היא איכות האוויר ביחידה, שהיא בדרך כלל סגורה ונמצאת מתחת לאדמה. בניית מה שנקרא “חצר אנגלית” עשויה להוות פתרון טוב לנושא זה. חצר אנגלית כלל אינה חצר – מדובר בהרחקת הקיר החיצוני של יחידת הדיור מהקיר החיצוני של המרתף, ליצירת חלל שממנו ייכנס אוויר טרי אל היחידה. החלון מפנים היחידה אל המרחב שבין הקיר החיצוני של היחידה וקיר המרתף יכול להיות חלון גבוה או חלון גדול, אולי אפילו בכל גובה הקיר. חשוב לדאוג לאטימה טובה וניקוז, מפני שבמרחב החצר האנגלית באופן טבעי יצטברו מי גשמים בעונת החורף.

בניית תשתיות למגורים ביחידת דיור במרתף

עוד אתגרים ייחודיים של בניית יחידת דיור במרתף יהיו התשתיות שיש להוביל אל היחידה, אלו הם גז, מים, חשמל, וביוב. הנה כמה נקודות שחשוב להתייחס אליהן בעניין תכנון וביצוע התשתיות ביחידת דיור במרתף:

• גז: בדרך כלל לא מומלץ להעביר תשתיות גז ליחידת דיור במרתף. שקלו כיריים מסוג אינדוקציה, הפועלות על חשמל, על מנת להפחית את הסיכון לשריפה
• ביוב: הטיפול בהקמת מערכת מים אפורים ביחידה שהיא נמוכה מגובה פני הקרקע הוא מאתגר, ויש להקים מערך של משאבות שיאפשרו שאיבה של המים האפורים, שלא כמו בחדרי שירותים שנמצאים מעל פני הקרקע ובהם המים זורמים באופן טבעי אל מערכת המים האפורים.
• מים: במקרה שיש צורך להניח תשתית של צנרת מים מתחת לריצוף יחידת הדיור החדשה, זו עשויה להיות הזדמנות לחשוב מחדש, מבחינה עיצובית, על הריצוף ביחידה. במקרה שאין צורך לתכנן העברת צנרת ואינסטלציה מתחת לריצוף – נמליץ על ריצוף מחדש מל הריצוף הקיים, במידת האפשר.

העיצוב של יחידת דיור במרתף

כאמור, המרתף הוא בדרך כלל חלל אחד (Open Space), ואילו ביחידת דיור נהוג שיהיו לפחות שלושה חללים מופרדים: חדר שינה, חדר רחצה / שירותים / חלל ציבורי הכולל פינת ישיבה ומטבח. החלוקה העיצובית של המרתף שלכם תלויה בכם, ותוכלו לבצע אותה בקלות באמצעות בנייה של קירות גבס. הקפידו על שימוש בחומרי גלם איכותיים, למשל, כאלה שיאפשרו בידוד תרמי איכותי לטובת מיזוג הדירה, אולי גם בידוד רעש לטובת הפרטיות.

בדרך כלל, בעיצוב של חללים קטנים כמו יחידת מגורים חדשה במרתף, מומלץ להשתמש ברכיבים מוכנים מראש במידת האפשר, כמו למשל במטבח שמגיע “קומפלט” מחנויות מתמחות דוגמת איקאה. השימוש ברכיבים מוכנים יחסוך בעלויות ההקמה באופן משמעותי.

מחירים ועלויות

בשורה התחתונה, ההשקעה ביחידת דיור במרתף היא משתלמת לאורך זמן. סכומי ההשקעה משתנים, כמובן, ביחס להוצאות. אלו יהיו הגורמים העיקריים שישפיעו על גובה ההוצאות שלכם:

• תשתיות: אם כבר יש חלק מהתשתיות במרתף שלכם, ההוצאות יפחתו משמעותית
• בניית חצר אנגלית ואוורור
• בניית כניסה נפרדת במידה ואין אחת
• איכות חומרי הגלם ומורכבות החלוקה הפנימית
• ההשקעה ברכיבים וריהוט כמו אסלות, מטבח, אלמנטים מעוצבים מגבס כמו תקרה מונמכת או גופי תאורה מובנים, וכדומה.

ניתן להבין מהרשימה שלמעלה, כי התמחור לבניית יחידת דיור במרתף תלוי מאוד במצב הקיים וברצונות שלכם; אבל אפשר לומר שבממוצע, עלות בניית יחידת מגורים של כ – 200 מ”ר במרתף תעמוד על כ – 60,000 ₪ בממוצע, וזה כולל תכנון וחלוקת המרחב, ריצוף, תשתית, הקמה של מטבח וחדר שירותים ורחצה, עבודות אינסטלציה ועיצוב פנים.